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賃貸物件の修繕(弁護士薩川智結)

今回は,賃貸物件における修繕義務についてみていきたいと思います。

まず,賃貸借関係については民法606条1項が「賃貸人は,賃貸物の使用及び収益に必要な主膳をする義務を負う」と定めていますので,不具合の原因が賃借人の側にある場合に,修繕義務がないとされる例もありますが,原則的には賃貸人が契約に定まった目的に従って使用収益ができるような状態にすることになります。

では,具体的にどのような場合に修繕義務が発生するのか,という範囲が問題となります。これは,ほんの少しのキズなどに対して修繕しなければならないわけではなく,使用収益するのに「必要な限度」でということになります。「必要な限度」というのは明確な基準ではありませんので,具体的な基準とは言い難く,契約の当事者間で紛争の火種になることもあります。この点については集積されている裁判例などを参照する必要があります。

契約当事者がお互いに使用収益するのには修繕が必要だと納得できても,修繕に高いコストがかかってしまう場合,修繕をしなければならないのかということを賃貸人側で悩まれることもあり得ます。そのような場合には経済的な観点から修繕できないものとして,契約の解除や家賃の減額として解決されるべきものあります。経済的に修繕ができないというのは一般的には修繕に新造と同一の費用がかかるような場合とされているようです。

修繕については,契約において賃借人が負担するように定めることもできます。賃貸人に修繕を求められず,部分的な範囲になると思いますが賃借人が交換等を負担しなければ修繕できないことになります。

貸す側,借りる側いずれの場合でも,契約時には,賃料や管理費など支払条件だけでなく,入居後の管理の費用なども注意をする必要があるということになります。

また,入居前から不具合があったような場合については,賃借人が承知していた不具合については修繕要求をすることは認められないと考えられています。経年変化が見られるような物件の賃貸にあたっては,契約時の現況を契約書上で確認しておくことも大切なことになります。(平成29年11月27日)

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