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土地・建物オーナー様向け

土地・建物オーナー様向け

ここでは土地・建物オーナー様向けの業務についてより詳しい解説をしております。

大きく3つ ①未払賃料請求,②土地建物明渡請求,③放置自動車問題について概略的に流れをご説明いたします。

未払賃料請求

 古くからの地主様,相続で取得した土地の有効活用としてアパートを所有しているオーナー様は,土地や建物の賃貸人という地位にあります。

 賃料の未払いがあった場合には,既発生の賃料を請求することができます。その手順は一般的には

①催告通知書を送る

②それでも支払わない場合は裁判手続をとる

という流れになります。

 なお,未払いが数ヶ月にわたるようであれば,次の土地建物の明渡しの手続きと併せて行うことが一般的です。そちらについては,「土地建物明渡請求」をご参照下さい。

 では,連帯保証がついている場合には,最終的には未払家賃があっても連帯保証人に対して請求できるからいつまでも放っておいて大丈夫なのでしょうか。

 この点については注意が必要です。そもそも連帯保証人に資力があるかどうかわかりませんし,契約書上は,連帯保証人に未払家賃を請求できると記載されていても,裁判例では,継続的に賃料の支払いを怠っている状況で,連帯保証人に連絡もせず,漫然と契約更新をするなどしていると,連帯保証人に対する請求が制限されるケースもあります。

 ☆継続的な賃料の未払でお困りの方は当事務所の法律相談をご利用下さい。

 

土地建物明渡請求

 賃借人による①賃料の遅滞,②使用方法の違反などがあった場合には,問題のある賃借人との契約関係を解消したいという状況が生じます。

 契約書上は,直ぐに退去を求められることができそうですが,裁判例では「信頼関係の破壊」という独特な法理によって,賃借人の保護が図られています。

 ではどのような状況になれば「信頼関係の破壊」があったとして土地や建物の賃貸借契約を解除し,退去を求めることができるのか,また,その手順はどのようにすればよいのでしょうか。一般的な流れは以下のとおりです。

①賃料の催告・用法違反の通知及び解除

 契約書には賃料未払,賃借人の破産,用法の違反などの事由があった場合には当然に解除できるように記載されていたりします。

 しかし,一般的には,内容証明郵便を利用し,相手方に未払賃料の支払いを請求する,契約書に定められた用法への違反を指摘し,是正するよう通知をします。

 そして定めた期限内に要求が満たされない場合に解除ができるようになります。

どういう内容で,いつ内容証明を出せばいいのか,お悩みの方は当事務所の法律相談をご利用下さい。

②退去のための手続

上記の流れで契約を解除ができました。ではその後はどうなるのでしょう。オーナー側が求めるのは概ね①不動産から出て行って下さい,②原状に戻して下さい,③出ていくまでの日割り家賃を払って下さい,というものでしょう。

しかし,オーナー側がそのようなそのような通知を送ってみても「引越費用をだしてくれないとお金がないので出られません」,「借りたときの状況にまでに戻すまでのお金がありません」,「自分で建物内の修繕をしたのでその費用を返して下さい」などと,素直に退去に応じてくれないケース,通知書をすら受け取らない,既に夜逃げをしてしまったなど困った賃借人の場合もあるかもしれません。

そのような場合には,交渉や裁判手続,さらには強制執行手続と手順を踏んでいくことがあります。

どう対応したら良いのかわからないとお悩みの方は当事務所の法律相談をご利用下さい。

 

放置自動車

アパートの駐車場や一般駐車場,空き地となっている私有地に,無断で自動車が放置されてしまうことがあります。分かるのは自動車のナンバーだけで,誰が持ち主なのかもわかりません。

私道であれば,道路交通法の違反として警察の対応も期待できますが,アパートの駐車場や一般駐車上では,警察による対応はほとんど期待できません。

 そのような放置自動車を土地から撤去するための手順はどのようにすればよいのでしょうか。一般的な流れは以下のとおりです。

①放置自動車の所有者の特定

 運輸局で放置自動車の登録事項証明書を取って,まずは所有者等を特定します。

もっとも誰もが登録事項証明書を取得できるわけではなく,取得するためには必要な資料を提出する必要があります。

②撤去の請求

所有者が特定できたら,次に撤去をするよう通知します。しかし,自動車の所有者と記載された人が記載の住所に住んでいなかったり,素直に撤去に応じてくれないこともあります。

そのような場合には,裁判手続,さらには強制執行手続と手順を踏んでいくことが必要となることがあります。

どう対応したら良いのかわからないとお悩みの方は当事務所の法律相談をご利用下さい