不動産に関するご相談

柿元弁護士

2022/03/07

柿元弁護士

当事務所では不動産に関する様々な案件を取り扱っています。

今回のコラムでは借地に関する地主の立場からのよくあるご相談をご紹介します。

地代の増額請求

お悩みさん

父の代から所有する土地について、長年借地となっていますが、地代が低額で割に合わないと感じています。地代の増額を請求したいのですが、どうすればよいですか?

柿元弁護士

契約の締結から時間が経過し地代が不相当となった場合には、賃借人(借地人)に対し地代の増額を請求することが可能です。一般的には、

①公租公課の増加がある場合

②地価の上昇その他の経済事情の変動がある場合

③近傍類似の地価と比較して不相当である場合

のいずれかの要件をみたす必要があるとされています。

地代をいくら増額できるかについては、賃貸人(地主)と賃借人との話合いで合意できれば問題ないのですが、金額の折り合いがつかない場合は不動産鑑定により適正賃料を算定する必要があります。

お悩みさん

不動産の鑑定まで必要となると、個人で対応するのは難しそうですね・・・・

柿元弁護士

賃借人との間で増額後の金額について折り合いがつかなかったり、そもそも地代の増額自体受け入れられない場合には、話し合いで解決することは難しく、裁判所に「地代増額請求調停」を申し立てることになります。調停でも解決できない場合は最終的に「地代増額請求訴訟」を提起することになります。 裁判所への手続きはハードルが高いかと思いますので、専門職である弁護士に相談することをおすすめします。

借地権の譲渡

お悩みさん

借地人は、私の所有する土地の上に建物を建てているのですが、その建物を第三者へ売却したいので承諾してほしいと言われています。どのように対応したらよいでしょうか。

柿元弁護士

借地人の立場からすると地主の承諾なく借地権を譲渡することはできませんが、地主が承諾を拒否した場合、借地人は裁判所に対して借地権譲渡の承諾に代わる許可を求める申立てをすることが考えられます。 承諾を拒否する合理的な理由がなければ承諾に代わる許可が与えられることになりますので、特段の事情がなければ、承諾料の支払いを条件に承諾することを検討すべきと思います。

お悩みさん

承諾料はいくら支払ってもらえるのでしょうか。

柿元弁護士

借地権譲渡の承諾料については、借地権の残存期間、借地に関する従前の経緯等の事情を考慮して決定されることになります。

相場としては借地権価格の10%程度とされることが一般的です。

借地権優先譲受けの申し出(介入権)

お悩みさん

借地権が第三者に譲渡されてしまうなら、地主である私自身がお金を払って土地を返してもらいたいと考えているのですが。

柿元弁護士

借地人が借地権譲渡の承諾に代わる許可の申立てをした場合、一定の要件を満たす必要はありますが、地主が優先席に借地権買取りの申し出をすることが可能です。

借地権の評価額が想定よりも低い場合は承諾料も低額になることが想定されますので、承諾料をもらって借地権の譲渡を承諾するのではなく、地主自ら借地権の買取りを検討しても良いかもしれませんね。

柿元弁護士

以上、借地に関する地主の立場からのご相談をご紹介しました。

不動産売買に関するトラブル、借地・借家問題、立ち退き交渉、共有物分割等、困ったことがありましたら、お一人で悩まず、まずはご相談ください。

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